Ce qui s’est passé
Le 1er mars 2026, les États-Unis et Israël ont mené des frappes militaires coordonnées visant des infrastructures militaires et nucléaires iraniennes. Le conflit a intensifié les tensions géopolitiques au Moyen-Orient et perturbé les marchés mondiaux de l’énergie.
Depuis, le conflit s’est étendu à plusieurs zones de la région du Golfe. Des infrastructures énergétiques ont été ciblées, notamment la plus grande raffinerie d’Arabie Saoudite, et des installations à Bahreïn auraient également été touchées. Le transport maritime dans le détroit d’Ormuz, un corridor essentiel pour les marchés pétroliers mondiaux, a été perturbé. Les routes de fret aérien ont également été affectées.
Environ 20% des expéditions mondiales de pétrole brut transitent par ce détroit, ce qui en fait l’un des principaux points de passage stratégiques de l’énergie dans le monde.
Les marchés pétroliers ont réagi rapidement. Le Brent, qui s’échangeait autour de 60$ le baril en début d’année, a grimpé jusqu’à près de 120$ lorsque le conflit s’est intensifié, avant de se stabiliser actuellement entre 80$ et 90$, les marchés réévaluant la probabilité et la durée d’éventuelles perturbations de l’offre.
Cependant, si les perturbations du transport maritime persistent, la production énergétique pourrait également être affectée. Lorsque les producteurs ne peuvent plus exporter leur pétrole, les capacités de stockage se remplissent rapidement, ce qui peut entraîner des réductions temporaires de production. Les premières indications suggèrent que certains producteurs de la région, notamment l’Irak et le Koweït, pourraient déjà approcher de leurs limites de stockage.
Pour l’instant, les marchés semblent intégrer une prime de risque géopolitique plutôt qu’une perte permanente d’approvisionnement.
Impact économique
Le principal canal de transmission économique passe par les prix de l’énergie.
La hausse des prix du pétrole agit comme une taxe sur les consommateurs et les entreprises, en augmentant les coûts de transport, de production et de chauffage. Historiquement, les flambées des prix du pétrole ont précédé 10 des 12 dernières récessions américaines, même si elles ne provoquent généralement un ralentissement que lorsqu’elles s’accompagnent de conditions financières plus strictes.
Si les niveaux actuels de prix persistent, l’impact sur les consommateurs pourrait être significatif. Au 10 mars, le prix moyen d’un gallon d’essence aux États-Unis était de 3,53$, contre 2,92$ un mois plus tôt. Selon Moody’s Analytics, chaque hausse de 1$ du prix du pétrole coûte environ 3 milliards de dollars par an aux consommateurs américains. Une augmentation durable de 30$ représenterait environ 90 milliards de dollars de pouvoir d’achat perdu.
Ces hausses de coûts sont très visibles à la pompe et sur les factures d’énergie, ce qui peut entraîner une baisse du moral des consommateurs si les prix restent élevés.
Cependant, cette hausse n’arrive pas isolément. Selon la Tax Foundation, les ménages américains devraient recevoir 100 milliards de dollars supplémentaires de remboursements d’impôts en 2026 par rapport à l’année précédente, compensant en grande partie l’impact des prix élevés de l’énergie. En d’autres termes, il s’agit d’un facteur négatif pour les consommateurs, mais pas d’un choc catastrophique. L’économie mondiale a évité la récession en 2022, lorsque les prix du pétrole avaient atteint des niveaux similaires après l’invasion de l’Ukraine par la Russie.
Les États-Unis sont aujourd’hui moins exposés aux chocs énergétiques qu’au cours des décennies précédentes. La production domestique atteint désormais près de 20 millions de barils par jour, soit un niveau proche de la consommation. Des prix plus élevés pénalisent les consommateurs, mais soutiennent également les producteurs américains, compensant partiellement le choc. Des prix mondiaux plus élevés pourraient aussi augmenter la demande d’exportations américaines de GNL.
L’exposition est plus importante en Europe et dans certaines régions d’Asie, dont les économies restent beaucoup plus dépendantes des importations d’énergie en provenance du Golfe. Les prix du gaz naturel en Europe ont déjà fortement augmenté, ce qui pourrait peser davantage sur la croissance dans ces régions.
Inflation et marchés financiers
La hausse des prix du pétrole alimente également l’inflation. Historiquement, une augmentation de 10$ du pétrole accroît l’inflation PCE d’environ 0,1 à 0,15 point de pourcentage sur l’année suivante. Une hausse durable de 30$ augmenterait l’inflation d’environ 0,5 point, ralentissant le retour vers les objectifs des banques centrales.
Si les anticipations d’inflation augmentent, les décideurs pourraient maintenir des taux d’intérêt élevés plus longtemps, ce qui ferait monter les rendements obligataires, augmenterait les coûts d’emprunt et retarderait les baisses de taux attendues.
L’incertitude géopolitique et économique se reflète également dans les marchés financiers. L’indice VIX, qui mesure la volatilité des actions, a atteint son niveau le plus élevé depuis le “Liberation Day” d’avril dernier. Les rendements des bons du Trésor ont légèrement augmenté, les investisseurs intégrant les risques inflationnistes potentiels.
Perspectives selon différents scénarios
Scénario central
Le scénario de base suppose que les tensions restent élevées, mais que la perturbation du transport maritime dans le détroit d’Ormuz est temporaire. Dans ce cas, la navigation reprendrait dans quelques semaines, et les prix du pétrole resteraient élevés à court terme avant de diminuer progressivement.
Le pétrole pourrait ainsi moyenner environ 90$ le baril au premier semestre, avant de revenir vers 70$ plus tard dans l’année lorsque les flux d’approvisionnement se normaliseront.
Scénario favorable
Dans un scénario plus positif, les tensions géopolitiques s’apaisent rapidement et les dirigeants s’engagent dans une désescalade. Les marchés retireraient alors une grande partie de la prime de risque actuelle et les prix du pétrole reculeraient plus rapidement.
Scénario défavorable
Le principal risque baissier serait une perturbation durable du transport maritime dans le détroit d’Ormuz, mettant hors ligne une part importante de l’approvisionnement mondial.
Dans ce cas, les prix du pétrole pourraient rester au-dessus de 100$ pendant plusieurs trimestres. Les prix élevés de l’énergie accéléreraient l’inflation, forceraient les banques centrales à maintenir des politiques plus restrictives et feraient monter les rendements obligataires.
Les conditions financières se resserreraient et la consommation reculerait.
Une perturbation prolongée pourrait ralentir fortement la croissance mondiale et augmenter sensiblement le risque de récession mondiale, avec des contractions plus sévères en Asie et dans la région EMEA.
Impact sur l’immobilier d'entreprise
Pour l’immobilier d'entreprise, les chocs géopolitiques affectent généralement le secteur de manière indirecte, via les marchés financiers et les conditions macroéconomiques, plutôt que par une exposition directe.
Si les prix de l’énergie se stabilisent dans une fourchette historiquement gérable, l’impact sur les fondamentaux de l’immobilier d'entreprise devrait rester limité. Les marchés locatifs ont démontré une résilience notable face aux perturbations géopolitiques récentes, et la demande locative reste relativement solide.
Le principal canal de transmission passerait par les taux d’intérêt et les conditions financières. Si la hausse des prix de l’énergie alimente l’inflation et retarde les baisses de taux attendues, des conditions de financement plus strictes pourraient freiner l’activité sur les marchés de capitaux à court terme.
Plus largement, les périodes d’incertitude géopolitique entraînent souvent des ajustements dans le comportement des marchés de capitaux, notamment des primes de risque plus élevées et une allocation du capital plus sélective, plutôt qu’un retrait massif des actifs réels.
Historiquement, l’immobilier est souvent resté relativement résilient lors des périodes de volatilité géopolitique, notamment lorsque les revenus locatifs restent stables.
Par ailleurs, des prix de l’énergie plus élevés pourraient augmenter les coûts d’exploitation et de développement dans certains secteurs. Toutefois, sauf en cas de perturbations prolongées ou sévères de l’offre, l’impact direct sur la demande immobilière devrait rester limité.
Conclusion
Les tensions géopolitiques comportent toujours des risques à la baisse, en particulier lorsqu’elles concernent les marchés de l’énergie.
Cependant, l’économie mondiale a à plusieurs reprises démontré sa résilience face à des chocs similaires.
À ce stade, l’issue la plus probable est une volatilité accrue, plutôt qu’un changement structurel des perspectives économiques.
Pour les investisseurs et les utilisateurs d’immobilier, la variable clé à surveiller est de savoir si les prix de l’énergie augmentent suffisamment pour influencer significativement l’inflation, les taux d’intérêt et les conditions financières.
Pour l’instant, les éléments disponibles suggèrent que cet épisode est plus susceptible d’influencer les conditions financières et le calendrier des décisions d’investissement, plutôt que de modifier la trajectoire de long terme de la demande immobilière ou de l’utilisation des espaces.