Centres commerciaux : un modèle en mutation qui confirme sa résilience
Les centres commerciaux en France font face à une profonde transformation. À l’heure où la consommation évolue, où les attentes des consommateurs se recentrent sur l’expérience et la proximité, et où la transition écologique devient un impératif, le modèle de l’immobilier de commerces se réinvente. Cushman & Wakefield, décrypte les grandes tendances qui façonnent les centres commerciaux de 2025.
Une fréquentation toujours solide malgré les mutations du marché
89 % des Français ont fréquenté un centre commercial en 2023, dont 69 % de manière régulière. Preuve que ce format reste incontournable dans le paysage commercial hexagonal. Mais cette fréquentation repose désormais sur de nouveaux leviers : diversification du mix-merchandising, montée en puissance des loisirs, boom du food & beverage, et intégration de services non marchands (hôtellerie, tertiaire, santé, etc.).
Mutation structurelle : des formats hybrides à forte valeur ajoutée
Le centre commercial de demain ne sera plus seulement un lieu de consommation, mais un véritable lieu de vie. Face à la saturation foncière et aux exigences du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), la priorité est donnée à la restructuration plutôt qu’à la création ex-nihilo. Les formats hybrides associant retail, restauration, loisirs et bureaux se multiplient et redéfinissent les contours de l’immobilier de commerces.
Un enjeu clé : la transition environnementale des actifs
Le verdissement du parc commercial s’accélère. Les investisseurs, foncières et enseignes intègrent désormais les critères ESG comme leviers de valorisation. Objectif : améliorer la performance énergétique, maximiser les surfaces végétalisées, réduire l’empreinte carbone des bâtiments, et intégrer des solutions de mobilité durable. L’application du décret tertiaire en est un des marqueurs structurants.
Centres commerciaux & Retail Parks : des frontières qui s’estompent
Avec la montée des Retail Parks nouvelle génération, les distinctions entre les différents formats commerciaux deviennent plus poreuses. Le centre commercial couvert côtoie désormais des pôles à ciel ouvert, tandis que l’architecture, le branding et l’expérience utilisateur prennent une place prépondérante dans le positionnement des actifs.
Des opportunités d’investissement qui évoluent
L’immobilier des centres commerciaux demeure une classe d’actif attractive, à condition d’être sélectif. Les investisseurs recherchent des actifs liquides, bien positionnés et capables de s’adapter aux nouvelles exigences du marché. Le triptyque gagnant ? Résilience locative, performance environnementale et attractivité commerciale.
Un modèle vivant, en mouvement permanent
À l’image de la société, les centres commerciaux évoluent, se densifient, se rénovent et s’ouvrent à de nouveaux usages. En combinant expertise immobilière, connaissance fine des territoires et vision stratégique, Cushman & Wakefield accompagne la transformation de ces actifs complexes et structurants. En 2025, le centre commercial ne disparaît pas : il renaît autrement.
