Economische Context
De Nederlandse economie zal naar verwachting met 1,4% groeien in 2026, met een stabiele werkloosheid van 3,9%. De loonstijgingen volgens cao’s zullen naar verwachting matigen tot 4,0%. Hoewel de economische fundamenten veerkrachtig blijven, vormen stijgende rentetarieven een tegenwind, met invloed op zowel de betaalbaarheid voor huishoudens als de rendementseisen van beleggers. De algehele stemming blijft positief, maar voorzichtigheid is geboden gezien de veranderende macro-economische omstandigheden.
Beleggingsmarkt
De Nederlandse woningbeleggingsmarkt behield in het derde kwartaal van 2026 een sterke dynamiek. Het totale beleggingsvolume kwam sinds het begin van het jaar uit op circa € 4,45 miljard, waarvan 53% in het derde kwartaal werd gerealiseerd. Daarmee blijft de woningsector een belangrijke drijver van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Binnenlandse institutionele beleggers blijven zich richten op hoogwaardig nieuwbouwproduct, waarbij de beperkte beschikbaarheid steeds vaker een belemmering vormt voor investeringen. Binnen de bestaande woningvoorraad blijven private equitypartijen en value-addbeleggers actief, met name gericht op het uitponden van huurwoningen. De sterke huurgroei maakt het opnieuw verhuren van woningen echter steeds aantrekkelijker, wat ook de interesse van core-plus- en internationale beleggers stimuleert.
Tegelijkertijd vormen de stijgende rente en de daaruit voortvloeiende hogere financieringskosten en rendementseisen een toenemende tegenwind. Dit zet de aanvangsrendementen onder opwaartse druk. Daarnaast kan de voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 7% per januari 2027 beleggers ertoe aanzetten transacties in de bestaande woningvoorraad uit te stellen. Hierdoor kan de beleggingsactiviteit in het vierde kwartaal tijdelijk afzwakken, ondanks de aanhoudend sterke onderliggende vraag van beleggers en de ruime beschikbaarheid van kapitaal.
Gebruikersmarkt
De woningmarkt blijft gekenmerkt door aanhoudende schaarste, hoewel de koopwoningmarkt geleidelijk tekenen van afkoeling vertoont. Het aantal te koop aangeboden woningen is met circa 24% toegenomen, maar het aanbod blijft laag in verhouding tot het aantal transacties per kwartaal. De markt wordt daarmee toegankelijker, maar er is nog lang geen sprake van een overaanbod.
De concurrentie blijft dan ook sterk en de huizenprijzen blijven stijgen, zij het op een meer selectieve manier. De hogere rente vormt mogelijk een tegenwind, doordat deze de leencapaciteit en betaalbaarheid voor huishoudens direct beperkt. Dit speelt met name bij nieuwbouwwoningen, waar kopers gedurende een langere periode met dubbele woonlasten te maken kunnen krijgen voordat de woning wordt opgeleverd.
De huurmarkt laat ondertussen een tegengestelde ontwikkeling zien. Door de aanhoudende uitponding van huurwoningen is de particuliere huurvoorraad gekrompen, terwijl de onderliggende vraag sterk blijft. Dit zet de huurprijzen bij nieuwe verhuur verder onder opwaartse druk.
Cushman & Wakefield verwacht dat de huren in de particuliere huursector met circa 4,5% stijgen in 2026 en 3,9% in 2027. Hierdoor gaat de verbeterde beschikbaarheid op de koopwoningmarkt steeds meer samen met toenemende schaarste en betaalbaarheidsdruk in de huursector.
