Pour la 7ème année consécutive, Cushman & Wakefield permet aux investisseurs de disposer d’une analyse précise de l’immobilier de santé et des maisons de retraite en Europe dans 14 pays : structuration des opérateurs, volumes et dynamiques du marché de l’investissement, taux de rendement dans un contexte de stabilisation après une période marquée par une hausse de l’inflation et des taux d’intérêts, et par une chute des volumes d’investissements.
Après des baisses successives en 2022 et 2023, le volume investi dans l’immobilier des maisons de retraite en Europe continentale a atteint 2,3 milliards d'euros en 2024, représentant une baisse annuelle de 10%.
Porté par un niveau d'activité record au Royaume-Uni, avec près de 3,7 milliards d'euros investis outre-Manche, le volume total investi en Europe a atteint 6 milliards d'euros en 2024.
Alors que certains pays ont déjà vu leur volume progresser entre 2023 et 2024, l'activité a été plus calme au premier semestre de l'année, plusieurs transactions majeures ayant été réalisées au second semestre 2024, incluant notamment des ventes WholeCo et des opérations de sale and leaseback.
Selon Jérôme Salomon, MRICS, Partner Valuation & Advisory Hospitality & Healthcare chez Cushman & Wakefield, « Les acquisitions réalisées en 2024 ont confirmé le nouvel environnement de taux du marché, avec des taux de rendement prime se stabilisant à la fin de l’année 2024 après une décompression depuis 2022 de l’ordre de 100 à 150 points de base, avec des différences d'ampleur entre les pays européens. Les investisseurs sont désormais plus sélectifs et n’hésitent plus à exclure de leur périmètre d’acquisition des établissements opérationnellement sous-performants et des actifs aux critères ESG insuffisants. »
Des taux de rendement inférieurs à 5,00 % n’ont plus été constatés sur les transactions dans la plupart des pays, stabilisant les taux de rendement prime en 2024 entre 5,00 % et 5,75 % en Europe.
Toujours selon Jérôme Salomon, « De nouveaux acteurs ont profité du repricing de l’immobilier de santé et du ralentissement de l’activité de certains investisseurs historiquement actifs, pour saisir des opportunités et entrer sur le marché européen, ou renforcer pour d’autres leur position en élargissant leur périmètre à d’autres pays européens. »
Une nouvelle dynamique pourrait s’opérer en 2025
En 2025, le marché de l’investissement connaît un retour notable de la liquidité. Alors que les investisseurs opportunistes et value-add étaient principalement actifs ces dernières années, l'intérêt pour le core+ et core se manifeste à nouveau. Les investisseurs institutionnels recherchent de plus en plus des investissements stables avec des cash-flows sécurisés, ce qui contribue à une reprise du segment de ce marché. Les investisseurs internationaux demeurent une force motrice du marché immobilier des maisons de retraite. Malgré les incertitudes économiques, l'Europe reste attractive en raison de ses perspectives de croissance à long terme.
Les projections démographiques, l’allongement de l’espérance de vie et le besoin croissant en soins génèrent une demande accrue pour les maisons de retraite. Les investisseurs institutionnels et les fonds spécialisés augmentent leur allocation dans ce secteur. Les évolutions récentes du marché ont démontré que la diversification est essentielle à la résilience des portefeuilles d'investissement. Les investisseurs qui se concentraient traditionnellement sur d'autres classes d'actifs recherchent désormais des alternatives dans des secteurs tels que la santé ou le résidentiel géré. Cette stratégie permet de mieux répartir le risque et garantit des rendements stables même en période de volatilité.
Toujours selon Jérôme Salomon, « Le secteur médico-social est l'un des marchés en croissance les plus pertinents et peut être considéré comme une infrastructure sociale absolument essentielle dans les économies des pays en Europe. Les projections démographiques et le besoin croissant en soins des populations européennes constituent le fondement le plus solide et le plus rassurant de ce marché pour les investisseurs, dans une période où d’autres classes d’actifs sont clairement remises en cause»
Enfin, l'ESG continuera d'être pris en compte de manière croissante par les acteurs du marché de la santé, qu'ils soient opérateurs ou investisseurs, et les critères ESG seront des facteurs clés dans leurs prises de décisions en 2025.