Dernière mise à jour : Octobre 2025
Marché des bureaux à Aix-Marseille – Analyse T3 2025
Le marché des bureaux d’Aix-Marseille Provence marque un net ralentissement au troisième trimestre 2025, après un premier semestre soutenu. Selon la dernière étude Cushman & Wakefield, la demande placée atteint 77 800 m² à fin septembre, en retrait de -16 % sur un an, traduisant une évolution contrastée entre Aix-en-Provence et Marseille.
Aix-Marseille : deux marchés toujours opposés
La métropole confirme ses dynamiques divergentes.
Aix-en-Provence poursuit sa progression avec +28 % de surfaces placées depuis janvier, portée par plusieurs grandes transactions sur les secteurs du Pôle d’Activité et des Rives de l’Étang de Berre, qui concentrent 62 % de la demande placée.
Marseille, à l’inverse, recule de -41 %, pénalisée par un manque d’offres neuves et un ralentissement des grandes transactions (-42 %). Les secteurs centraux (Euroméditerranée, centre-ville) conservent néanmoins leur attractivité, représentant 44 % du volume placé.
Offre immédiate et taux de vacance
L’offre immédiate progresse de +11 % sur le trimestre, tirée par la hausse du stock marseillais (+19 %), tandis qu’Aix voit son offre reculer de -12 %.
Les taux de vacance demeurent historiquement bas : 3,9 % à Marseille et 2,2 % à Aix-en-Provence, insuffisants pour fluidifier le marché.
Les surfaces de 1ʳᵉ main représentent à peine 14 % du stock marseillais, accentuant le déséquilibre entre offre et demande. Les promoteurs restent prudents, privilégiant des niveaux élevés de pré-commercialisation avant tout lancement. Les livraisons prévues d’ici fin 2025 totalisent 27 700 m², déjà précommercialisés à 57 %.
Valeurs locatives : Marseille en hausse, Aix stable
Les valeurs locatives faciales demeurent orientées à la hausse à Marseille, tant sur les surfaces neuves que sur les biens de seconde main, portées par la rareté de l’offre qualitative.
À Aix-en-Provence, les loyers se stabilisent après plusieurs trimestres de progression, confirmant la maturité du marché et son positionnement attractif pour les utilisateurs en quête d’alternatives régionales.
Perspectives pour le marché tertiaire aixois et marseillais
La métropole Aix-Marseille Provence reste marquée par un manque de disponibilités neuves et des projets de développement repoussés à l’horizon 2027-2028.
Si Aix continue de séduire par sa dynamique économique et son faible taux de vacance, Marseille devra composer avec une offre vieillissante et une vacance prolongée sur une partie de son parc de bureaux.
Dans ce contexte, la reconstitution de l’offre demeure progressive, et la prudence reste de mise pour les acteurs du marché.
