CONTEXTO DE MERCADO
- El aumento de la población en España (49,15 millones) y la falta de desarrollo de vivienda (aprox. 100.000 unidades/año) generan tensión.
- La caída del Euríbor ha impulsado las transacciones, que aumentaron un 20% interanual hasta mediados de 2025.
- Inversión institucional activa, especialmente en vivienda asequible y flexliving.
- Aumento de la regulación del alquiler, con zonas tensionadas e introducción del índice IRAV para la actualización de rentas en contratos firmados a partir de mayo de 2023.
- La demanda de alquiler continúa superando la oferta, reforzando la presión al alza sobre las rentas.
TENDENCIAS DE OCUPANTES Y OPERADORES
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PRS / BTR / Flex Living:
- La fuerte demanda de alquiler persiste debido al acceso limitado a la propiedad.
- Flexliving lidera el crecimiento (7.100 unidades entregadas en 2025).
- El mercado BTR alcanza un punto de inflexión, con algo más de 6.300 unidades entregadas en 2025, frente a unas 7.800 en 2024.
- PRS se mantiene estable con un stock de ~27.000 unidades.
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· PBSA (Residencias de Estudiantes):
- Tasa de provisión del 7% de camas respecto a la población total de estudiantes en España.
- Aumento de estudiantes internacionales debido a la calidad educativa y estilo de vida.
- Mercado fragmentado; los principales operadores representan menos del 45% del total.
- Nuevos desarrollos impulsados por capital institucional tanto en ciudades principales como secundarias.
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Residencias de Mayores (Nursing Homes):
- El envejecimiento de la población y la alta esperanza de vida impulsan la demanda.
- Déficit de aproximadamente 100.000 camas respecto a los estándares recomendados.
- Mercado fragmentado; los 10 principales operadores controlan solo el 25%.
- Foco en desarrollos sostenibles en nuevas ubicaciones.
- Los costes operativos, especialmente los salarios, presionan a los operadores, que deben cumplir regulaciones cada vez más exigentes.
TRANSACCIONES Y RENTABILIDADES
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PRS / BTR / Flex Living:
- La actividad transaccional se mantuvo moderada pero estable durante 2025, con una inversión total en BTR/PRS/Flex Living de €2.200 M (+28% interanual).
Operaciones destacadas:
- GMP adquiere Bext Space (285 unidades en Vallecas y 583 en Valdebebas, Madrid).
- Hines adquiere el activo BTR Stay en Cuatro Vientos, Madrid (531 unidades, 155 M€).
- Meridia adquiere Sky Park Valdebebas (395 unidades, 160 M€).
- Prime yields: 3,75% en el centro de Madrid y 3,95% en Barcelona; áreas descentralizadas entre 4,15% y 4,25%.
- La actividad transaccional se mantuvo moderada pero estable durante 2025, con una inversión total en BTR/PRS/Flex Living de €2.200 M (+28% interanual).
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PBSA (Residencias de Estudiantes):
- Fuerte reactivación del mercado con transacciones de gran escala.
- Destacado: CPPIB adquiere la cartera de Livensa Living (9.000 camas) a Brookfield por €1.200 M (€900 M España, €300 M Portugal).
- Prime yield actual: 4,40%, con previsión de compresión hacia 4,25%.
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Residencias de Mayores (Nursing Homes):
- 2025 comenzó con actividad inversora limitada, incluyendo una operación de cartera y tres transacciones individuales, dos con Sanitas como operador.
- La expansión continua de operadores como Sanitas en ubicaciones clave de Madrid podría generar nuevas oportunidades para inversores privados e institucionales.
- Prime yields: en torno al 5,5%, aunque algunos compradores logran mejores retornos actuando con rapidez y con fondos propios.
