- Gewerblicher Investmentmarkt in Q1 – Q3 2026 bei 17,85 Mrd. Euro (+11 % gegenüber Vorjahr)
- Düsseldorf überschreitet mit plus 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr nach neun Monaten die Mrd.-Grenze und schließt zu München, Berlin und Hamburg auf.
Auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt belief sich das kombinierte Transaktionsvolumen aus gewerblichen sowie Wohninvestments nach Analysen von Cushman & Wakefield in den ersten neun Monaten 2026 auf insgesamt 23,6 Mrd. Euro. Gegenüber den drei ersten Quartalen des Vorjahres (21,93 Mrd. Euro) entspricht dies einem Plus von 8 Prozent. Zum Halbjahr 2026 hatte der Anstieg gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres noch bei plus 20 Prozent gelegen.
Der gewerbliche Bereich* schlug dabei mit einem Transaktionsvolumen von 17,85 Mrd. Euro zu Buche. Damit zeigt sich das Ergebnis mit einem Plus von 11 Prozent gegenüber den ersten neun Monaten 2025 zwar nach wie vor deutlich positiv, allerdings ist das Wachstumstempo gegenüber dem Halbjahresergebnis (hier lag der Anstieg noch bei 25 Prozent) deutlich gedrosselt.
Eindeutig rückläufig zeigen sich die analysierten Werte im Vergleich mit den langjährigen Durchschnittswerten: sie weisen ein Minus von 29 Prozent gegenüber dem 5-Jahres und von 44 Prozent gegenüber dem 10-Jahresschnitt auf.
Der Wohninvestmentmarkt trug 5,75 Mrd. Euro zum Transaktionsvolumen bei - damit ein nahezu stabiles Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum (5,84 Mrd. Euro).
„Anders als im Vorjahr können wir für den deutschen Immobilien-Investmentmarkt zwar von einem stabilen, aber insgesamt von einem auf Investmentseite recht impulsarmen Sommer sprechen. Die Krisenereignisse des Frühjahrs, dabei vor allem die Kriege im Nahost im Zusammenspiel mit deren Folgen für Inflation, Energiekosten und Zinsen, darüber hinaus eine politische Führung, die zwar Willen, aber den Sommer über noch wenig Entschlossenheit an den Tag gelegt hat, notwendige Reformen mit mutigen Schritten voranzutreiben, resultierten in der Einzelbetrachtung im zweitschwächsten Quartal der letzten zwei Jahre“, kommentiert Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield.
Starker Sommer: Nutzungsklasse Logistik überholt Büro
Mit einem Plus von 18 Prozent auf rund 4,1 Mrd. Euro bei einem Anteil von 23 Prozent steigt die Nutzungsart „Logistik und Industrie“ nach neun Monaten 2026 zur eindeutig stärksten Klasse im bundesweiten Vergleich der wichtigsten Nutzungen auf. Wenig überraschend platzierte sich eine Transaktion aus diesem Bereich als größte gewerbliche Transaktion des dritten Quartals: es handelt sich dabei um den Erwerb eines Logistikportfolios durch CBRE IM von Blackstone. Die Nutzungsklasse „Logistik und Industrie“ wird gefolgt vor der Büronutzung mit 3,76 Mrd. Euro (Anteil: 21 %). Ein vergleichsweise geringer Rückgang der absoluten Werte von zwei Prozent spricht für die Stabilität der Nutzungsklasse Büro.
Jeschioro: „Zur Wahrheit gehört natürlich auch, dass andere Assetklassen nicht nur im gewerblichen sondern auch im Wohnbereich zumindest bei den teuersten Transaktionen aktuell einen größeren Zulauf haben und vor allem von Portfoliotransaktionen profitieren, die es im Office-Bereich aktuell nur noch vereinzelt zu registrieren gibt.“
Auffällig nun der große Abstand zu den weiteren Assetklassen, vor allem der hohe Rückgang im Einzelhandels-Investmentmarkt, mit nahezu einer Halbierung gegenüber Q1-Q3 2025 auf 2,2 Mrd. Euro. Darüber hinaus notiert die Nutzungsklasse Hotel ein Minus von knapp 40 Prozent auf 960 Mio. Euro und beendet die ersten neun Monate mit einem Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen von fünf Prozent (nach knapp 1,6 Mrd. Euro und einem Anteil von 10 % noch im Vorjahr).
Nach wie vor hoch bleibt der Anteil der „Sonstigen“ mit 38 Prozent. Für sich betrachtet profitieren vor allem Gesundheitsimmobilien nach wie vor statistisch von der im ersten Quartal getätigten Portfoliotransaktionen.
Bemerkenswert in diesem Bereich ist auch die große Präsenz von Grundstückskäufen unter den Transaktionen - zu auffällig hohen Preisen. Führend dabei der Kauf eines Entwicklungsgrundstücks durch Amazon Web Services in Schöneck im Rhein-Main-Gebiet für rund 220 Mio. Euro, Verkäufer war die Gemeinde Schöneck. Darüber hinaus zählt noch der Kauf eines Rechenzentrumprojektes in Unterschleißheim von PGIM. Insgesamt sind drei der fünf größten Transaktionen im Bereich „Sonstige“ Grundstückskäufe. Insgesamt summiert sich das allein von dieser Teil-Assetklasse unter dem Top-Transaktionen generierte Investmentvolumen auf rund 600 Mio. Euro.
Regionale Entwicklung: Düsseldorf überschreitet Mrd.-Euro Grenze - Frankfurt bleibt ebenfalls im Plus, allerdings deutlich unterhalb 1-Mrd.-Euro
Unter den Top-7-Märkten konnten die Trends der ersten sechs Monate größtenteils bestätigt werden. Weiterhin mit dem größten Plus im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich Düsseldorf. Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt überschritt die Mrd. Euro-Schwelle mit einem deutlichen Plus von 48 Prozent auf 1,02 Mrd. Euro nach neun Monaten und schloss damit zu München (1,31 Mrd. Euro, -13 % gegenüber Q1-Q3 2026), Berlin (1,14 Mrd. Euro, - 53 %) sowie Hamburg (1,07 Mrd., - 41 %). Als einzige weitere Metropole weist Frankfurt noch ein deutliches Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf und beendet das Dreivierteljahr dennoch fünftplatziert mit 858 Mio. Euro. Auch die beiden vergleichsweise kleineren Metropolen Köln und Stuttgart schlossen das Dreivierteljahr mit einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab.
Weiterhin herausfordernder, selektiv geprägter Markt
Simon Jeschioro kommentiert abschließend: „Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt konzentrieren sich Investments auf zentralen Lagen, die stabile Cashflows und langfristige Nutzungsfähigkeit bieten. Insgesamt zeigt der Markt eine strukturelle Verschiebung hin zu selektiven Investments, belastbaren Cashflows und zukunftsfähigen Produkten. Die Spreizung zwischen modernen und veralteten Büroimmobilien nimmt weiter zu. Ältere Bestandsgebäude geraten stärker unter Druck, da steigende Modernisierungsanforderungen und veränderte Nutzerpräferenzen ihre Wirtschaftlichkeit zunehmend beeinflussen.
Die Preisfindung im Prime-Segment ist weit fortgeschritten, während Non-Prime-Objekte zusätzliche Abschläge benötigen, um CapEx- und Vermietungsrisiken abzubilden.“
*Büro, Handel, Logistik & Industrie, Hotel, Sonstige (Mixed-Use, Grundstücke, Gesundheitsimmobilien, etc.)
