Sự hiện diện rõ nét của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu đã tác động đến bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp. Mô hình Nhà xưởng Xây sẵn (RBF) đã dần thay thế phương pháp truyền thống "tự xây dựng trên đất thuê", trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế.
Trong khi mô hình thuê đất truyền thống chú trọng quyền kiểm soát thiết kế và thời hạn thuê dài để tối ưu hóa khấu hao Chi phí Đầu tư Vốn (CapEx), phương án này cũng đi kèm rủi ro đáng kể về tuân thủ pháp lý và lịch trình triển khai kéo dài. Ngược lại, RBF không chỉ là một giải pháp về mặt bằng, mà còn là một quyết định chiến lược quan trọng, cho phép doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ ra thị trường, kiểm soát chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu.
Sự chuyển dịch này thể hiện thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách thuê từ "sở hữu tài sản và quản lý rủi ro” sang "thuê dịch vụ và tối ưu hóa hiệu quả vốn". Quan điểm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thay đổi, từ việc ưu tiên sở hữu tài sản sang tối ưu hóa hiệu suất vận hành và giảm thiểu rủi ro.
Sự hình thành RBF và Động lực Phát triển của Thị trường
Sự phổ biến của mô hình RBF có nguồn gốc từ lịch sử phát triển của các khu công nghiệp (KCN) Việt Nam. Ban đầu, vào cuối thập niên 1990 và đầu 2000, các KCN chủ yếu cung cấp dịch vụ cho thuê đất công nghiệp thô, yêu cầu khách thuê FDI phải tự thực hiện toàn bộ quy trình kéo dài về thiết kế, xin phép, xây dựng và kết nối hạ tầng.
Tuy nhiên, cuối thập niên 2000 ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ RBF đầu tiên, thường được phát triển bởi các đơn vị vận hành trong nước. Các nhà xưởng này thường có thông số kỹ thuật thấp, kết cấu cơ bản, phục vụ cho hoạt động lắp ráp đơn giản và công nghiệp nhẹ, chủ yếu đóng vai trò là giải pháp tạm thời. Quá trình tăng tốc và chuyển đổi về chất lượng của mô hình RBF bắt đầu từ khoảng năm 2015, được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: sự dịch chuyển của ngành sản xuất công nghệ cao từ Trung Quốc và sự tham gia của các nhà phát triển công nghiệp quốc tế chuyên nghiệp cùng nguồn vốn tổ chức (ví dụ: Singapore, Nhật Bản và các quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu). Các đơn vị này đã đưa ra các tiêu chuẩn Hạng A, áp dụng các thông lệ quốc tế về thiết kế, an toàn và tính bền vững.
Sự phát triển của RBF hiện nay là kết quả trực tiếp từ nhu cầu cấp thiết về Tốc độ ra thị trường. Phương thức mua đất và xây dựng truyền thống có thể yêu cầu vốn ban đầu đáng kể và một quy trình pháp lý, thi công kéo dài từ 18 đến 24 tháng. RBF giải quyết được vướng mắc này. Dữ liệu thị trường, được xác nhận bởi các công ty tư vấn như Cushman & Wakefield (C&W), đã chứng minh xu hướng này.
Theo báo cáo Quý 3 năm 2025 của C&W, Tỷ lệ lấp đầy RBF trên toàn quốc duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 88%, cho thấy khả năng hấp thụ tốt của thị trường. Cụ thể, Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam, với nguồn cung lũy kế khoảng 6,5 triệu m2, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%. Khu vực phía Bắc duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định từ 84% đến 88%, với tổng nguồn cung khoảng 5,1 triệu m2. Động lực tăng trưởng này chủ yếu đến từ nguồn vốn FDI, với 54% dự án sản xuất cấp phép mới lựa chọn thuê RBF.
Về Giá cả, giá thuê RBF trung bình toàn quốc, theo ghi nhận của C&W, dao động quanh mức 5,5 USD/m2/tháng, một mức giá cạnh tranh so với các tiêu chuẩn khu vực và toàn cầu. Mô hình RBF chủ yếu thu hút các ngành công nghiệp đòi hỏi tiêu chuẩn cao và tiến độ nhanh, bao gồm kỹ thuật cơ khí chính xác, sản xuất linh kiện điện tử, dệt may công nghệ cao, dược phẩm, thiết bị y tế và các ngành công nghiệp hỗ trợ. Mặc dù yêu cầu của khách thuê rất đa dạng, nhu cầu phổ biến nhất tập trung vào các mô-đun quy mô vừa và nhỏ, từ 500 đến 5.000 m2, phù hợp cho các nhà cung cấp Cấp 2 và Cấp 3 tham gia chuỗi giá trị toàn cầu.
Các Lợi thế Chiến lược và Hiệu quả Vận hành
Lợi thế cốt lõi của RBF nằm ở khả năng chuyển giao gánh nặng quản lý, rủi ro liên quan và chi phí vốn sang nhà phát triển chuyên nghiệp, mang lại các lợi ích cho khách thuê:
RBF cung cấp đòn bẩy tài chính thông qua việc chuyển đổi chi phí đầu tư vốn thành chi phí vận hành. Cơ chế này cho phép nhà đầu tư giữ lại 80% đến 85% vốn đầu tư ban đầu. Ví dụ, thay vì đầu tư cố định 10 triệu đến 15 triệu USD để mua đất và xây dựng cơ sở 10.000 m2 với hợp đồng 40 năm, doanh nghiệp chỉ phải trả chi phí thuê hàng tháng có thể dự báo trước, khoảng 50.000 USD.
Thêm vào đó, RBF cung cấp sự linh hoạt chiến lược thông qua khả năng mở rộng. Doanh nghiệp có thể bắt đầu hoạt động với quy mô nhỏ để thăm dò thị trường, dễ dàng mở rộng sang các đơn vị liền kề hoặc chuyển sang mô hình Xây dựng theo Yêu cầu khi nhu cầu tăng trưởng. Điều này đi kèm với Chiến lược rút lui thuận lợi, cho phép công ty ngừng hoạt động nhanh chóng mà không gặp khó khăn và chi phí lớn trong việc thanh lý tài sản cố định. Đây là điểm khác biệt chính so với mô hình truyền thống, nơi vốn lớn bị ràng buộc vào tài sản, hạn chế khả năng mở rộng và khiến việc thoái vốn trở nên phức tạp.
RBF giải quyết các khía cạnh phức tạp trong quy định pháp lý của Việt Nam. Nhà phát triển chịu trách nhiệm hoàn tất các hồ sơ cần thiết, giảm bớt gánh nặng cho khách thuê trong các quy trình như xin Giấy phép Xây dựng, hoàn thành Đánh giá Tác động Môi trường (EIA/ĐTM), và đặc biệt là Chứng nhận Phòng cháy Chữa cháy (PCCC). Các cơ sở vật chất chất lượng cao được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo các Thông số kỹ thuật cần thiết cho sản xuất hiện đại, như khả năng chịu tải sàn (1.000 đến 4.000 kg/m2), chiều cao thông thủy (thường trên 10 mét), và hạ tầng điện ổn định.
Về mặt vận hành, RBF được trang bị Hạ tầng Logistics Nội khu, bao gồm Hệ thống Sàn nâng có sàn nâng thủy lực và mái che chuyên dụng, thiết kế để xử lý container 40-foot. Các cơ sở này cũng có đường nội bộ chịu tải cao, bãi đậu xe và bán kính quay xe để tối ưu hóa lưu thông. Sự hiện diện của kho bãi tích hợp trong KCN giúp giảm chi phí vận chuyển chặng cuối.
Ngày càng nhiều dự án RBF áp dụng Tuân thủ ESG và Tiêu chuẩn Công trình Xanh quốc tế (LEED/LOTUS). Các cơ sở này tích hợp hệ thống điện mặt trời, sử dụng vật liệu carbon thấp và tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên (100 đến 750 lux). Cam kết này đảm bảo tuân thủ các tiêu chí môi trường toàn cầu và góp phần Thu hút và Giữ chân Nhân tài bằng cách cung cấp môi trường làm việc đạt tiêu chuẩn quốc tế.
So sánh Quốc tế, Triển vọng Thị trường và Nghiên cứu Điển hình: KTG Industrial VSIP Bắc Ninh II
Việt Nam có lợi thế cạnh tranh, với giá thuê RBF thấp hơn so với các thị trường quốc tế. Trong khu vực, giá thuê tại Việt Nam thuận lợi hơn mức 7 đến 9 USD tại các khu sản xuất chính ở Trung Quốc. Hơn nữa, mức giá này thấp hơn từ hai đến ba lần so với các thị trường châu Âu (như Đức, Pháp, Ba Lan), nơi giá thuê dao động từ 8,5 đến 16 USD/m2/tháng, thường đi kèm với quy trình pháp lý kéo dài và rủi ro cao hơn.
Mặc dù giá thuê RBF tại Việt Nam có xu hướng tăng, mức giá vẫn mang tính cạnh tranh so với các nước ASEAN khác. Lợi thế chiến lược chính của Việt Nam là sự ổn định chính trị kết hợp với mạng lưới các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA), bao gồm CPTPP, EVFTA và RCEP, cho phép tiếp cận thuế quan ưu đãi tới 65% thị trường toàn cầu. Thị trường RBF được dự báo sẽ tăng trưởng dựa trên chất lượng; khu vực phía Bắc dự kiến bổ sung hơn 1 triệu m2 diện tích sàn trong ba năm, với giá thuê đất tăng 3-9% hàng năm ở phía Bắc và 3-7% ở phía Nam. Nguồn vốn đầu tư đang dịch chuyển sang các cơ sở có thông số kỹ thuật cao, tuân thủ ESG tại các tỉnh vệ tinh có kết nối tốt, thể hiện xu hướng hướng tới chất lượng cao và tính bền vững.
Dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh II là một ví dụ về phân khúc RBF chất lượng cao. Tọa lạc tại KCN Việt Nam-Singapore (VSIP), dự án có "Vị trí Chiến lược" tại Bắc Ninh, đảm bảo nền tảng pháp lý, thủ tục hành chính và uy tín quốc tế, yếu tố quan trọng để thu hút các nhà cung cấp Cấp 1. Giai đoạn 1 của dự án được thiết kế để đáp ứng tiêu chuẩn chứng nhận LEED Vàng (LEED Gold), khẳng định cam kết về hiệu quả năng lượng và xây dựng bền vững.
Hình ảnh dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh II Nguồn: KTG Industrial
Để đáp ứng các yêu cầu của ngành sản xuất công nghệ cao và điện tử, KTG Industrial VSIP Bắc Ninh II được thiết kế kỹ thuật, cung cấp các tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp cho sản xuất hiện đại. Dự án được thiết kế cho sự linh hoạt vận hành, với các tùy chọn về kích thước và cấu hình để đáp ứng nhu cầu kinh doanh đa dạng. Về hạ tầng điện, cơ sở cung cấp công suất cao, bao gồm khả năng lắp đặt các trạm biến áp riêng để đảm bảo nguồn điện ổn định cho các hoạt động sản xuất. Công suất điện tiêu chuẩn là 100 kW/m2, với tùy chọn nâng cấp lên 200 kW/m2 để hỗ trợ các quy trình sản xuất thâm dụng năng lượng.
Một lợi thế quan trọng là tiêu chuẩn phòng sạch, với thiết kế kết cấu được tối ưu hóa cho việc tích hợp các cơ sở phòng sạch. Hơn nữa, việc đặt tại hạ tầng kỹ thuật tích hợp của VSIP mang lại cho khách thuê các lợi ích, bao gồm quyền tiếp cận các tiện ích tập trung, an ninh chuyên nghiệp, hỗ trợ hậu cần, và quan trọng là khả năng giảm thời gian hành chính, đẩy nhanh quá trình đầu tư vào Việt Nam.
Kết luận
Thị trường Nhà xưởng Xây sẵn (RBF) không chỉ là một giải pháp bất động sản; đây là một cấu phần trong chiến lược phát triển công nghiệp quốc gia của Việt Nam. Bằng cách cung cấp một lộ trình đầu tư an toàn, có thể dự báo và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế, đồng thời mang lại tính thanh khoản vốn, RBF đã trở thành chiến lược phù hợp cho các doanh nghiệp quốc tế muốn nhanh chóng thiết lập và mở rộng cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Sự phát triển của RBF từ một nhà xưởng cơ bản chi phí thấp đến một cơ sở vật chất có thông số kỹ thuật cao, tuân thủ ESG, phản ánh định hướng của Việt Nam trong việc nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu. Với các lợi thế cạnh tranh về chi phí, ổn định chính trị và tiếp cận FTA, Việt Nam có vị thế thuận lợi để củng cố vai trò của mình trong chuỗi giá trị toàn cầu.
