Internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield laat op basis van nieuw onderzoek zien dat het investeringsherstel op de woningmarkt in 2024 vooral werd gedreven door uitponden en kortetermijnstrategieën en niet door nieuwbouw die de huurvoorraad vergroot. Het onderzoek, uitgevoerd met de Universiteit van Amsterdam, plaatst de verschuiving in de context van recente beleidswijzigingen (o.a. Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting en de Wet Betaalbare Huur). De bevindingen van Cushman & Wakefield sluiten aan bij het deze week verschenen SEO-rapport ‘Investeringsklimaat middenhuur’, waarin eveneens wordt geconcludeerd dat het investeringsklimaat sterk is verslechterd door frequente beleidswijzigingen en minder voorspelbaar beleid.
Annelou de Groot, CEO Cushman & Wakefield Nederland: “De paradox is duidelijk: de bedoeling was meer betaalbare huur maar de uitkomst is een krimpende particuliere huurwoningvoorraad. Ook SEO bevestigt dat voorspelbaar overheidsbeleid de sleutel is tot herstel van het investeringsklimaat. Dat lukt alleen met voorspelbaar, gedifferentieerd beleid dat aansluit op wat pensioen- en verzekeringsgeld nodig heeft om te investeren. Stabiliteit is geen cadeau aan investeerders, maar een randvoorwaarde. Daarom geef ik het volgende kabinet nadrukkelijk mee: stop met elk jaar aan nieuwe knoppen te draaien en kies voor een vast meerjarig kader waarmee institutionele beleggers weer kunnen investeren.”
Belangrijkste uitkomsten
- Tijdens deregulering lag het feitelijke investeringsvolume boven het modelverwachte pad; bij nieuwe regelgeving juist eronder (zie figuur 3 met blauwe/oranje markering).
- Het herstel in 2024 is grotendeels gedreven door uitponden en kortetermijnstrategieën, niet door nieuwbouw die de voorraad vergroot.
- Beleggers die hun bezit aanhouden, zetten vaker aanpassings- of omzeilstrategieën in (bijv. splitsen, renoveren, verduurzamen) om boven reguleringsdrempels te blijven – binnen de regels.
- Buitenlands kapitaal veranderde van profiel: na terugtrekking in 2022–2023 kwam in 2024 een selectieve, kort-cyclische instroom op gang, vaak met een uitpondstrategie.
- In interviews noemen beleggers het niet zozeer de regelgeving zelf, maar vooral het onvoorspelbare karakter ervan als reden om elders te investeren: “De regels zijn zo onvoorspelbaar geworden dat we ons beleid niet meer op tien jaar vooruit durven in te richten,” aldus een geïnterviewde assetmanager. “In Duitsland weten we waar we aan toe zijn.”
Roel Timmermans, Head of Living Cushman & Wakefield Nederland: “Onze data laten zien dat het herstel in 2024 vooral kwam uit uitponden en kort-cyclische strategieën, niet uit nieuwbouw die de voorraad vergroot. De kern zit in voorspelbaarheid: met een meerjarig, gedifferentieerd regelkader verplaatst kapitaal zich van verkopen naar bouwen, vooral in het middenhuursegment. Daarmee kan de particuliere huurwoningvoorraad weer groeien.”
Achtergrond
Het onderzoek is uitgevoerd door Cushman & Wakefield in samenwerking met Sifra Brook (Universiteit van Amsterdam), die op 16 juni 2025 afstudeerde bij C&W Living. Brook berekende in haar thesis een verwacht investeringsvolume door middel van een multiple regressie analyse gebaseerd op macro-economische variabelen zoals bruto aanvangsrendement, inflatie en werkloosheid. Dit werd afgezet tegen het daadwerkelijk geregistreerde volume in de database van Cushman & Wakefield. De afwijkingen tussen verwacht en feitelijk volume vallen samen met momenten van beleidswijziging. Zowel residuanalyse als interviews met (internationale) beleggers wijzen op regelonzekerheid als bepalende factor in het investeringsgedrag.
Het deze week verschenen SEO-rapport verwijst naar eerder onderzoek van Cushman & Wakefield en bevestigt de rol van beleidsvoorspelbaarheid als bepalende factor voor investeringsbereidheid. Beide studies tonen aan dat onrustig beleid direct leidt tot afnemende bouwproductie en een krimpende huurwoningvoorraad.
Het onderzoek toont een duidelijke kloof tussen beleidsintentie en marktuitkomst. Hoewel maatregelen zoals de Wet Betaalbare Huur en de verhoging van de overdrachtsbelasting bedoeld zijn om betaalbaarheid te waarborgen en middeninkomens toegang te geven tot de huurmarkt, leiden ze op korte termijn tot strategieën die de huurvoorraad juist verkleinen. Brook concludeert dat regelgeving die beleggers als één homogene groep behandelt, het doel voorbijschiet. Alleen voorspelbaar en gedifferentieerd beleid dat aansluit bij het type belegger, het investeringsprofiel en het woningsegment, kan kapitaal duurzaam worden gericht op de maatschappelijke doelen: betaalbaarheid en woningbouwproductie.
