Milano si conferma la città più ricercata a livello continentale, con il 55% degli investitori che dichiara un interesse "molto elevato" e un indice di attrattività superiore a 4 su 5, in crescita del +5% rispetto alla rilevazione precedente. Roma si colloca al terzo posto tra le città europee (indice pari a 4.1), subito dopo Madrid. Tra le 15 città più attrattive figurano anche destinazioni italiane come Firenze e Venezia, citate dagli investitori tra i mercati aggiuntivi nel loro radar.
Capitali pronti per essere investiti. L'86% degli investitori intervistati prevede di impiegare nel 2026 un volume di capitali pari o superiore a quello del 2025, con una disponibilità media per operatore prossima ai 200 milioni di euro. Il 58% dichiara l'intenzione di incrementare l'allocazione, in aumento di 2 punti percentuali rispetto all'anno precedente. Il 54% degli operatori si posiziona come acquirente netto, a fronte di appena il 7% che prevede di essere venditore netto.
Strategie e opportunistiche in primo piano. L'80% degli investitori punta su operazioni value-add (riposizionamento, capex moderato, potenziale di mercato), in crescita di 9 punti percentuali, mentre il 59% guarda a deal opportunistici. Le strutture di fascia alta e medio-alta (Upper Upscale e Upscale) sono le più ambite (81% di interesse elevato o molto elevato), seguite dal segmento lusso (69%). Gli hotel urbani dominano le preferenze per tipologia (89%), seguiti dai resort (62%) e service apartment (46%).
Rendimenti attesi in rialzo. Il rendimento medio sul capitale proprio (ROE) richiesto dagli investitori sale al 15,6%, in aumento di 2 punti percentuali rispetto al 2025, riflettendo un contesto di maggiore incertezza nella valutazione delle operazioni nonostante il miglioramento delle condizioni di finanziamento. Il rapporto medio tra debito e valore dell'asset (LTV) si attesta al 51%, in lieve crescita rispetto al 49% dell'anno precedente, evidenziando maggioredisponibilità del sistema bancario a finanziare investimenti alberghieri. Per l'Italia e la Penisola Iberica, rispettivamente il 30% e il 27% degli investitori rispettivamente prevedono una compressione dei rendimenti nel corso del 2026.
Costi di costruzione e rischi geopolitici restano le principali sfide. Il 68% degli investitori identifica i costi di costruzione crescenti come la criticità più rilevante nella strutturazione di nuove operazioni, seguito dai rischi geopolitici e macroeconomici (53%). In controtendenza, le problematiche di accesso al credito risultano in netto calo (−19 punti percentuali).
ESG e intelligenza artificiale tra i temi emergenti. Il 71% degli investitori ha riscontrato tematiche ESG durante le operazioni di acquisizione o dismissione degli ultimi due anni, un dato in crescita rispetto al 67% della precedente rilevazione. Il 51% degli investitori si aspetta un premio tra l’1 e 5%. Il premio medio atteso per strutture con certificazioni ambientali di alto livello (BREEAM Outstanding, LEED Platinum) si attesta al 4,3%.
Impatto dell'intelligenza artificiale sempre più evidente. L'81% degli investitori prevede che l'AI avrà un impatto significativo sull'industria alberghiera nei prossimi 4 anni soprattutto per il segmento . a servizio limitato dove la standardizzazione del servizio è necessaria. Infatti l'86% degli investitori si aspetta che siano proprio questi (i Limited-Service) a beneficiare di più dall'AI grazie alla riduzione dei costi operativi derivanti dall’efficientamento tecnologico. (Questi hotel hanno margini più stretti e operano con meno personale, quindi l'AI può fare differenza nell'automatizzare check-in, revenue management, pricing dinamico e customer service. Nei Full-Service invece vi è più struttura organizzativa e il valore del "tocco umano" è parte del prodotto stesso.
Francesco Calia, Head of Hospitality Italy di Cushman & Wakefield, commenta: “ Il risultato non ci stupisce: conferma quanto rileviamo quotidianamente nelle conversazioni con i nostri clienti. Il 2025, con 2,5 miliardi di euro investiti nel settore alberghiero in Italia, ha già evidenziato il peso crescente del Paese nelle preferenze degli investitori internazionali. Ci aspettiamo che il 2026 sarà ancora migliore, sostenuto dalla solidità dei fondamentali del nostro mercato alberghiero, dalla forza dei flussi turistici alla qualità degli asset disponibili — e dalla sua capacità di tenuta in un contesto macroeconomico incerto. Un segnale importante non solo per l'hospitality, ma per l'intero settore immobiliare in Italia.”
Informazioni su Hotel Investors Compass
Questo rapporto mira ad aiutare gli investitori a orientarsi nel mercato immobiliare alberghiero europeo e a prendere decisioni più informate. Si tratta della quinta edizione, basata su un sondaggio condotto tra i principali investitori alberghieri attivi in Europa.
Il sondaggio è stato condotto tra dicembre 2025 e febbraio 2026. Vi hanno partecipato 74 intervistati, tra cui rappresentanti di alto livello delle principali società di private equity, fondi, REIT e altri investitori istituzionali.
Le società, rappresentate dagli intervistati che hanno rivelato la propria identità nel sondaggio (91%), hanno investito complessivamente quasi 18 miliardi di euro in hotel europei tra il 2020 e il 2025. Oltre l'81% degli investitori intervistati ha indicato che il proprio capitale proviene dall'Europa continentale, il 41% dalle Americhe, il 30% dalla regione MEA e il 22% dalla regione APAC.
