I punti chiave del nuovo scenario:

Un contesto macroeconomico più favorevole al capitale

L’Italia entra nel 2026 in una fase di stabilità macroeconomica. Pur in assenza di una forte espansione, i fondamentali restano solidi: mercato del lavoro in rafforzamento, redditi reali in crescita e condizioni finanziarie in miglioramento sostengono consumi e attività d’impresa. Inoltre, il previsto allentamento dei tassi di interesse sta migliorando il costo del debito e ripristinando condizioni di leva più favorevoli, incentivando il ritorno del capitale verso il real estate italiano.

Investimenti: 2025 anno di svolta, 2026 di consolidamento

Il 2025 ha segnato un momento cruciale per il settore, con volumi complessivi pari a 12,5 miliardi di euro (+23% su base annua), secondo miglior risultato di sempre e sopra le medie storiche a 5 e 10 anni. Il capitale estero ha rappresentato il 58% dei volumi totali, con una forte concentrazione su Retail, Hospitality e Industrial & Logistics.

Nel 2026 si prevede:
• Rientro graduale del capitale core, soprattutto su asset prime e ben localizzati.
• Maggiore selettività, con focus su immobili ESG-compliant e profili di rischio contenuti.
• Ulteriore consolidamento del repricing e stabilizzazione dei rendimenti.

Office: domanda solida, offerta limitata

A Milano, l’attività di leasing resterà stabile, frenata non dalla domanda ma dalla scarsità di spazi Grade A di medie e grandi dimensioni, in particolare nel CBD. I canoni prime sono attesi in crescita, con effetti positivi anche sugli asset secondari. A Roma, la competizione tra uffici e hospitality nelle location prime e le riconversioni verso residenziale e alberghiero stanno comprimendo ulteriormente l’offerta, sostenendo la crescita dei canoni.

Retail: rivalutazione del settore e ritorno del capitale istituzionale

Il 2025 ha registrato volumi record e la più grande transazione Shopping Centre mai conclusa in Italia. La compressione dei rendimenti segnala una più ampia rivalutazione del comparto.

Logistica: verso una nuova fase di equilibrio

Il vacancy rate è in progressivo calo grazie all’assorbimento degli spazi e a uno sviluppo più selettivo e guidato dalla domanda. Nel 2026 la vacancy è attesa stabilizzarsi, mentre i canoni prime a Milano e Roma continueranno a crescere, seppur a ritmo più moderato, segnalando un mercato più maturo e stabile. La domanda sarà sostenuta non solo dai driver tradizionali, ma anche dagli investimenti europei in difesa ed energie rinnovabili.

Hospitality: capitali globali e focus sul lusso

Con una penetrazione dei brand internazionali ancora al 21% (vs 41% media UE), l’Italia continuerà ad attrarre catene alberghiere e investitori specializzati. I volumi nel 2026 sono attesi in crescita, con possibile compressione dei rendimenti sugli asset prime per scarsità di prodotto.

Living & PBSA: crescita strutturale e offerta insufficiente

Il mercato italiano del PBSA continua a espandersi, ma rimane strutturalmente sottodimensionato rispetto alla domanda crescente di studenti italiani e internazionali. Ritardi autorizzativi, costi di costruzione e vincoli normativi limiteranno l’allineamento tra domanda e offerta nel breve termine, mantenendo il PBSA tra le asset class core e ad alte performance, soprattutto nei principali poli universitari.