Contexte économique
L’économie luxembourgeoise a clôturé l’année 2025 avec une croissance du PIB de 0,57 %, reflétant une expansion modérée dans un contexte d’investissements plus faibles et d’exportations en ralentissement. L’inflation (IPCH) s’est modérée à 3,3 % en décembre 2025, restant au-dessus de la moyenne de la zone euro, tandis que le taux de chômage a augmenté à 5,97 %. Les prévisions économiques annoncent une croissance renforcée et une inflation en baisse en 2026, soutenues par une stabilisation des taux d’intérêt et une demande intérieure en progression.
Aperçu de la demande
L’activité locative s’est améliorée au Q4 2025 avec 49 068 m² commercialisés à travers 48 transactions, marquant le trimestre le plus actif de l’année. Sur l’ensemble de l’année, 179 000 m² ont été pris à bail sur 189 transactions, une hausse par rapport à 2024, mais encore 23 % en dessous de la moyenne décennale. La demande s'est focalisée sur les espaces de haute qualité, de catégorie A, qui représentent 65 % des surfaces totales louées. Les principaux sous-marchés incluent Cloche d’Or et Kirchberg, avec des transactions notables telles que la commercialisation du Skypark Business Center (près de 20 000 m² répartis sur sept contrats) et une importante pré-location par Lombard Odier à The Terraces. La préférence pour les immeubles modernes et énergétiquement efficaces dans les quartiers établis s’est maintenue.
Tendances des taux de vacance
Les taux de vacance sont restés globalement stables au Q4 2025. Les quartiers centraux affichent un taux de vacance de 3,43 %, tandis que l’ensemble du marché luxembourgeois s'établit à 5,20 %. Le taux de vacance le plus bas a été enregistré dans le Centre (2,42 %) et Kirchberg (2,47 %), tandis que les zones périphériques (10,79 %) et décentralisées (9,39 %) ont affiché les niveaux les plus élevés. L’offre limitée de nouveaux espaces et une demande soutenue pour des biens de premier ordre ont contribué à contenir les taux de vacance dans les emplacements clés.
Tendances des loyers
Les loyers prime des bureaux sont restés stables dans les principaux sous-marchés au T4 2025. Le CBD conserve le loyer prime le plus élevé à 54 €/m²/mois, suivi par Kirchberg à 42 €/m²/mois et Cloche d’Or à 40 €/m²/mois. Cette stabilité est soutenue par une demande robuste pour des actifs de catégorie A, tandis que les actifs secondaires font face à une concurrence accrue. Aucun changement significatif dans les concessions des propriétaires n’a été signalé.
Construction et pipeline d’offres
L’offre nouvelle est restée limitée, avec environ 22 900 m² livrés au T4 2025, comprenant notamment The Waves et AXS – The Shift. Le pipeline global en construction atteint 447 671 m², avec une activité significative concentrée dans le CBD (377 187 m²) et Kirchberg (240 143 m²). Le marché continue de se concentrer sur des développements modernes, efficaces sur le plan énergétique, en particulier dans les quartiers de bureaux établis.
Le marché des bureaux à Luxembourg au Q4 2025 a démontré des fondamentaux stables, avec une amélioration de la demande, des loyers prime constants et des taux de vacance maîtrisés dans les emplacements stratégiques. L’activité reste centrée sur des actifs de haute qualité et performants sur le plan énergétique, dans un contexte d’offre limitée.