Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała polski rynek nieruchomości handlowych.
Rynek handlowy w Polsce – Marketbeat III kw. 2026: rok, który może przejść do historii
Trzeci kwartał 2026 roku był dla polskiego rynku handlowego okresem przełomowym. Aktywność deweloperska zmierza do najwyższego rocznego poziomu od ponad dekady, a zainteresowanie inwestorów aktywami handlowymi wyraźnie wzrosło. Polska wzmacnia swoją pozycję jednego z najbardziej dynamicznych rynków handlowych w regionie. Wspierają ją odporna konsumpcja, najwyższe w Europie Środkowo-Wschodniej czynsze prime oraz rosnąca obecność kapitału międzynarodowego.
Najnowsze dane Marketbeat potwierdzają, że sektor znajduje się w fazie ekspansji. Struktura podaży przesuwa się w stronę parków handlowych, aktywność deweloperska koncentruje się w mniejszych miastach regionalnych, a kapitał konsekwentnie poszukuje aktywów generujących stabilne przychody w formatach convenience.
Podaż i aktywność deweloperska: kurs na najlepszy wynik od ponad dekady
W III kwartale 2026 roku na rynek trafiło około 126 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Wynik ten przewyższył wolumen z analogicznego okresu 2025 roku i pozostał zbliżony do poziomu z 2024 roku. Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynosi obecnie około 17,5 mln mkw. GLA.
Nową podaż ponownie zdominowały parki handlowe, co potwierdza trwały trend strukturalny obserwowany od kilku lat. Do najważniejszych otwarć kwartału należały:
- OTO Park, Siemianowice Śląskie: 20,5 tys. mkw. GLA
- S1, Rybnik: 19,5 tys. mkw. GLA
- Park Handlowy Sekunda, Włoszczowa: 10,3 tys. mkw. GLA
Rozbudowy i przebudowy istniejących obiektów odpowiadały za 32% powierzchni dostarczonej w III kwartale. Właściciele coraz częściej repozycjonują dojrzałe aktywa, aby utrzymać ich konkurencyjność i przejąć dodatkowy popyt.
Pipeline deweloperski pozostaje znaczący. W budowie znajduje się około 765 tys. mkw. GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe realizowane projekty to:
- Park Handlowy Redkom, Tarnów: 35 tys. mkw.
- BIG Piła: 24 tys. mkw.
- Park Handlowy Świderek, Otwock: 23,1 tys. mkw.
Szczególnie istotny jest fakt, że 63% powierzchni w budowie przypada na miasta liczące poniżej 100 tys. mieszkańców, położone poza głównymi aglomeracjami.
Aktywność podażowa wyraźnie przyspieszy pod koniec roku. Deweloperzy zapowiadają oddanie do użytku nawet 300 tys. mkw. w IV kwartale 2026 roku. Oznaczałoby to, że łączna podaż w całym roku przekroczy 600 tys. mkw. Będzie to najwyższy roczny wynik od ponad dekady.
Popyt i debiuty nowych marek
Popyt ze strony najemców utrzymał się na wysokim poziomie. W III kwartale osiem marek rozpoczęło działalność stacjonarną w Polsce, z czego pięć reprezentuje sektor modowy:
- kay/day oraz Kappahl baby: szwedzkie marki Grupy Kappahl
- Beverly Hills Polo Club: amerykańska marka modowa
- VILA: duńska marka modowa
- Coosh: ukraińska marka odzieżowa
Na rynku zadebiutowała również Etnika, marka z ZEA oferująca meble i artykuły wyposażenia wnętrz. ShockPrice powróciło z formatem sklepów off-price, a polska marka meblowa Selsey otworzyła swój pierwszy salon stacjonarny. Debiuty te potwierdzają rosnące zainteresowanie formatami value oraz postępujące wejście marek digital-native do kanału stacjonarnego.
Otoczenie makroekonomiczne
Polska gospodarka pozostaje odporna na tle Europy. W II kwartale 2026 roku PKB wzrósł o 3,9% r/r, co oznaczało przyspieszenie względem początku roku. Jednocześnie inflacja wzrosła we wrześniu do 4,0% r/r, osiągając najwyższy poziom od czerwca 2025 roku.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w sierpniu o 5,6% r/r, do 9 259,5 zł. Wspierało to wzrost sprzedaży detalicznej o 3,8% r/r w cenach stałych. Dynamika w poszczególnych kategoriach była jednak zróżnicowana:
- Meble, RTV i AGD: +10,6% r/r
- Farmaceutyki, kosmetyki i sprzęt ortopedyczny: +6,2% r/r
- Tekstylia, odzież i obuwie: -2,7% r/r, po spadku o 1,7% r/r w lipcu
Nastroje konsumenckie nieznacznie się poprawiły. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) wzrósł we wrześniu do -10,8, a wyprzedzający wskaźnik ufności konsumenckiej (WWUK) ustabilizował się na poziomie -7,9. Nastroje w Polsce pozostają korzystniejsze niż średnio w Unii Europejskiej i strefie euro. Gospodarstwa domowe podchodzą jednak bardziej selektywnie do wydatków uznaniowych.
Odwiedzalność i obroty
Odwiedzalność centrów handlowych w okresie styczeń–sierpień 2026 roku wzrosła o 0,8% r/r. Po słabym kwietniu (-5,7% r/r) nastąpiła stopniowa odbudowa ruchu: wzrost o 0,7% w maju, 5,0% w czerwcu, 1,5% w lipcu oraz 1,0% w sierpniu.
Obroty wykazały wyraźnie silniejszą dynamikę. Średnie obroty na jedno centrum handlowe były w tym samym okresie o blisko 5% wyższe niż przed rokiem. Po gwałtownym spadku w kwietniu (-10,9% r/r) obroty wzrosły o 6,5% w maju i 3,0% w czerwcu, a w lipcu i sierpniu utrzymały się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Szybszy wzrost obrotów niż odwiedzalności wskazuje na rosnącą wartość wydatków w przeliczeniu na jedną wizytę.
Czynsze prime: utrzymane przywództwo w regionie CEE
Stawki czynszów za najlepsze lokale pozostały stabilne kwartał do kwartału. Niewielką korektę odnotowano jedynie na głównych ulicach handlowych:
- Centra handlowe: 180 EUR/mkw./mies. za lokale prime o powierzchni ok. 100 mkw., najwyższy poziom w regionie CEE. Polska wyprzedziła pod tym względem Czechy w 2024 roku.
- Parki handlowe: 19,50 EUR/mkw./mies., również najwyższa stawka w regionie CEE
- Ulice handlowe: około 94 EUR/mkw./mies. W Pradze, gdzie rynek prestiżowych ulic handlowych jest bardziej rozwinięty, stawki prime sięgają około 235 EUR/mkw./mies.
Rynek inwestycyjny: wyraźne przyspieszenie
Zainteresowanie inwestorów polskim sektorem handlowym pozostało wysokie. W III kwartale 2026 roku sfinalizowano 10 transakcji o łącznej wartości około 485 mln EUR. To wynik istotnie przewyższający średni kwartalny wolumen z ostatnich lat. Sektor handlowy odpowiadał za 28% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce, zajmując trzecie miejsce po sektorze magazynowym (32%) i biurowym (31%).
Wyróżniły się dwie transakcje portfelowe:
- Ares Management Corporation nabył od Grupy Muszkieterów portfel 125 obiektów Intermarché i Bricomarché za około 200 mln EUR. Była to jedna z najważniejszych transakcji w sektorze handlowym w ostatnich latach.
- Appeninn Asset Management Holding Plc. wraz z grupą Indotek przejął portfel Dekada, obejmujący 11 parków i centrów handlowych w miastach regionalnych, za około 105 mln EUR.
Transakcje te potwierdzają silny popyt na portfele oparte na operatorach spożywczych i DIY oraz na dobrze funkcjonujące obiekty w mniejszych i średnich miastach, oferujące stabilne przepływy pieniężne. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów wynoszą 6,00% dla parków handlowych, 6,65% dla centrów handlowych oraz 6,95% dla magazynów handlowych.
Wolumen transakcji w sektorze handlowym od początku roku jest już niemal dwukrotnie wyższy niż w całym 2025 roku. Skumulowany wolumen we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych przekroczył ubiegłoroczny wynik już po trzech kwartałach.
Perspektywy: 2026 jako rok wyjątkowy
Polski rynek handlowy zmierza ku wyjątkowemu wynikowi w 2026 roku. Podaż ma przekroczyć 600 tys. mkw., najwięcej od ponad dekady, a wolumen inwestycyjny może należeć do najwyższych w ostatnich latach. Czynsze pozostają najwyższe w regionie, konsumpcja wykazuje odporność, a kapitał międzynarodowy aktywnie realizuje duże transakcje portfelowe.
Kluczowym wyzwaniem pozostaje tempo absorpcji nowej powierzchni w mniejszych miastach. Jakość aktywów, struktura najemców oraz fundamenty strefy oddziaływania będą w coraz większym stopniu decydować o tym, które obiekty osiągną ponadprzeciętne wyniki. Dla inwestorów i właścicieli Polska pozostaje rynkiem o dużej głębokości, wysokiej płynności i wyraźnym długoterminowym potencjale wzrostu.
